Grundsteuerreform ab 2025

Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Steuer der Städte und Gemeinden und wird auf den Grundbesitz, das heißt auf Grundstücke (bebaut, unbebaut) erhoben. Gezahlt wird sie grundsätzlich von den Eigentümern, eine Umlage auf Mieter ist möglich.

Warum wird die Grundsteuer reformiert?
Weil die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer aktuell noch aufbaut, völlig veraltet ist. Das Bundesverfassungsgericht hat deshalb eine Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab 2025 gefordert. Das wird auch passieren. In Rheinland-Pfalz gelten dafür die vom Bund beschlossenen Reformgesetze; ein abweichendes Landesmodell (wie z. B. in Bayern, Hessen, Sachsen) gibt es hier in Rheinland-Pfalz nicht.

Was bringt Ihnen persönlich die Grundsteuer überhaupt?
Die Einnahmen aus der Grundsteuer bleiben vollständig vor Ort und können flexibel eingesetzt werden. Mit Ihrer Grundsteuer werden u.a. Schulen, Kitas, Straßen und Spielplätze gebaut oder örtliche Kultur- und Sportangebote finanziert. Jeder Euro wird sozusagen direkt vor Ihrer Haustür ausgegeben. Das, was Ihre Stadt lebenswert macht, könnte ohne die Grundsteuer nicht finanziert werden. Sie zahlen die Grundsteuer also für die örtliche Gemeinschaft und damit auch „für sich selbst“.

Wie läuft die Reform ab?
Die Finanzämter haben die neuen Grundsteuerwerte ermittelt bzw. arbeiten noch daran. Aus diesen Werten und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl wird der Grundsteuer-Messbetrag errechnet. Dies ist ein eigener Verfahrensschritt, der mit dem Grundsteuer-Messbescheid abgeschlossen wird, den Sie von Ihrem Finanzamt bereits erhalten haben oder noch erhalten. Für Rückfragen oder Rechtsmittel sind insofern auch die Finanzämter zuständig.

Der Messbescheid ist für die Städte verbindlich. Sie wenden in einem letzten Schritt nur noch ihre Hebesätze an, um die endgültige Grundsteuer zu berechnen. Hebesätze gibt es vor Ort mindestens zwei: einen für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und einen für die Grundsteuer B (Wohnen und Gewerbe). Die Hebesätze gelten jeweils für alle Steuerzahler einheitlich und werden für die neue Grundsteuer ab 2025 neu festgelegt. Gemäß dem Beschluss des Stadtrates vom 18.11.2024 bleibt der Hebesatz für die Grundsteuer A unverändert bei 345 % und die Grundsteuer B wird von 465 % auf 490 % angehoben.

Was heißt das für Ihre Grundsteuer?
Wesentlich für Sie als Grundsteuerzahler ist die Wertentwicklung nach neuem Recht (im Vergleich zum bisherigen Recht, das bis einschließlich 2024 gilt). Ob Ihr Grundbesitz nach neuem Recht (also ab 2025) als besonders „wertvoll“, weniger „wertvoll“ oder eher „durchschnittlich“ einzustufen ist, darüber entscheidet das neue Grundsteuerrecht des Bundes, das im Grundsteuer-Messbescheid des Finanzamts abgebildet ist. Die Städte haben auf diese Wertfeststellung keinen Einfluss. Mit den Hebesätzen werden alle neuen Werte nur noch gleichmäßig hochgerechnet. Das Verhältnis der neuen Werte untereinander, das sich aus dem reformierten Bundesrecht ergibt, wird durch diese Hochrechnung nicht mehr verändert.

Muss ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlt werden?
Ob Sie ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor bezahlen, hängt nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes in erster Linie von der Neubewertung Ihres Grundbesitzes ab.

Stellt sich bei der Neubewertung heraus, dass Ihr Grundbesitz im Verhältnis stärker an Wert zugelegt hat (z. B. weil sich eine ehemals günstige Randlage zur mittlerweile gesuchten Wohnlage gewandelt hat), wird Ihre Grundsteuer wahrscheinlich steigen. Der Anstieg kann je nach Wertentwicklung deutlicher oder weniger stark ausfallen. Natürlich ist umgekehrt auch ein Absinken der einzelnen Steuerlast oder ein Gleichbleiben denkbar.

Weil sich mit der Reform sämtliche Grundsteuerwerte verändern, müssen alle Städte ihre Hebesätze rechnerisch daran anpassen. Allerdings erhöht keine Gemeinde wegen der Reform ihre Grundsteuergesamteinnahmen!

Die Neuberechnung ist notwendig, um das Grundsteueraufkommen stabil zu halten, das heißt nach der Reform in Summe ähnlich viel an Grundsteuer einzunehmen wie vorher. Die Einnahmen fließen etwa in Schulen, Kitas, Spielplätze und Straßen und werden hierfür dringend benötigt.

In der Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler kommt es aufgrund der Reform und unter Berücksichtigung der ab 2025 geltenden Hebesätze in ca. 5.400 Fällen zu einer Reduzierung der Steuerbelastung und in ca. 7.500 Fällen zu einer Steuererhöhung. Von diesen ca. 7.500 Fällen beträgt in ca. 3.850 Fällen die Steuererhöhung maximal 100 € / Jahr.

Können Sie die Höhe Ihrer Grundsteuer selber berechnen?
Sie können die von Ihnen zu zahlende Grundsteuer selber berechnen in dem Sie den Messbetrag mit dem Hebesatz multiplizieren.

Beispiel für ein Einfamilienhaus:
Messbetrag x Hebesatz Grundsteuer B = Höhe der zu zahlenden Grundsteuer -> 100 € x 490 % = 490 €

Den Messbetrag können Sie aus dem Ihnen bereits vorliegenden Messbescheid des Finanzamtes entnehmen. Der Hebesatz beträgt ab 2025 für die Grundsteuer A 345 % (land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) und für die Grundsteuer B 490 % (alle übrigen bebauten oder unbebauten Grundstücke).

Was bedeutet Aufkommensneutralität?
Der Begriff wird oft missverstanden. Er bedeutet nur, dass die Stadt nach Umsetzung der Reform (das heißt im Jahr 2025) ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann – also im Jahr 2025 ähnlich viel an Grundsteuer einnimmt wie in den Jahren vor der Reform.

Wann steht Ihre neue Grundsteuer fest?
Mit Versand der Grundsteuer-Bescheide für das Jahr 2025 voraussichtlich im 1. Quartal 2025.

Dürfte das Grundsteueraufkommen in 2025 überhaupt erhöht werden?
Dies ist rechtlich in jedem Fall zulässig, wenn die finanzielle Lage des städtischen Haushaltes dies erfordert. Gemäß dem Stadtratsbeschluss vom 18.11.2024 bleibt der Hebesatz für die Grundsteuer A unverändert bei 345 % und die Grundsteuer B wird geringfügig über einen aufkommensneutralen Hebesatz von 487 % auf 490 % aufgerundet.

Problemstellung „Belastungsverschiebung“
Für die Besteuerung des Grundbesitzes gelten in Rheinland-Pfalz die vom Bund beschlossenen Reformgesetze (sogenanntes „Bundesmodell“); andere Länder haben unter Anwendung der Länderöffnungsklausel zulässigerweise ein gänzlich eigenes Landesmodell gewählt (Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen) oder zumindest teilweise landesspezifische Anpassungen am Bundesmodell vorgenommen (Saarland, Sachsen und Berlin). 

Der Bundesgesetzgeber wollte mit dem Bundesmodell eine zeitgemäße und faire Bewertung der einzelnen Grundstücksarten vornehmen. Nach den nun vorliegenden Berechnungen für Rheinland-Pfalz (und auch anderer Länder, die das Bundesmodell unverändert übernommen haben) führt das Bundesmodell gerade im Bereich der Städte aber zu einer teils erheblichen Belastungsverschiebung. Durch die eintretende Änderung der Bewertungsregeln für überwiegend nicht zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke („Geschäftsgrundstücke“) verlieren diese nach neuem Recht im Verhältnis zu Wohngrundstücken überproportional an Wert, so dass Geschäftsgrundstücke in Rheinland-Pfalz künftig weniger als bislang zum Grundsteueraufkommen beitragen.

Zusammengefasst wird Wohnraum zugunsten von Gewerbeflächen teurer.

Im Falle der Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler ist der Anteil der Gewerbeflächen bei der Grundsteuer B im Vergleich zu anderen Städten und Gemeinden jedoch verhältnismäßig gering, weshalb die zur Aufkommensneutralität benötigte und geglättete Erhöhung des Hebesatzes von 465 % auf 490 % für die Grundsteuer B im Vergleich zu anderen Städten und Gemeinden noch relativ moderat ausfällt.

Seit wann ist das Problem der Belastungsverschiebung bekannt?
Das Problem bzw. der Trend der Belastungsverschiebung deutete sich ab dem Jahr 2020 an. Die Bundesländer Sachsen und das Saarland haben nach eigenen Probeberechnungen (von mehreren tausend Fällen) bereits in den Jahren 2020 bzw. 2021 entsprechende landesgesetzliche Modifikationen am Grundsteuer-Bundesmodell vorgenommen, um die Verteuerung von Wohnraum zugunsten von Geschäftsgrundstücken zu vermeiden. Spätestens zu diesem Zeitpunkt, hätte auch das Land Rheinland-Pfalz reagieren und eigene Berechnungen durchführen müssen. Das Land hat diese eigenen Ermittlungen jedoch unterlassen bzw. keine rechtlichen Anpassungen zur Verhinderung der Belastungsverschiebung und damit zur Verhinderung der Mehrbelastung von Wohngrundstücken auf den Weg gebracht.

Warum hat das Land Rheinland-Pfalz nicht die gleichen Schritte unternommen, um die Belastungsverschiebung zu vermeiden?
Das Land hat (auch in Gesprächen mit dem Städtetag) stets betont, dass man vor dem 30. Juni 2024 keine belastbaren Zahlen habe, um eine mögliche Belastungsverschiebung zu Lasten von Wohngrundstücken zu verifizieren. Außerdem vertritt das Land den Standpunkt, dass eine regional auftretende Mehrbelastung von Wohnraum nicht unbedingt zu beheben sei, da diese vielmehr eine Folge der jahrzehntelangen Unterbewertung von Wohngrundstücken - insbesondere 1- und 2-Familienhäusern - sei. Das Land befürwortet die Umschichtung des Grundsteueraufkommens und die damit einhergehend die Verteuerung von Wohnraum somit im Ergebnis sogar.